本文摘要：“黑马”房企解密系列报道在新的宏观调控下，国内的房地产市场分化更加显著，曾多次的住宅销售业绩贡献主阵地北京和上海受限于出租汽车、禁售和获得销售许可证的速度，丧失了之前的骄子地位；一些二三线城市获益于一线城市的阻塞效应，反而让研发企业赚到的盆满钵平，也车祸只求了一些有打算的地方企业鲤鱼跳龙门，一跃转入百强甚至Top50序列，这类茁壮出现异常很快、突然沦为焦点的企业经常性被称作“黑马”。

“黑马”房企解密系列报道在新的宏观调控下，国内的房地产市场分化更加显著，曾多次的住宅销售业绩贡献主阵地北京和上海受限于出租汽车、禁售和获得销售许可证的速度，丧失了之前的骄子地位；一些二三线城市获益于一线城市的阻塞效应，反而让研发企业赚到的盆满钵平，也车祸只求了一些有打算的地方企业鲤鱼跳龙门，一跃转入百强甚至Top50序列，这类茁壮出现异常很快、突然沦为焦点的企业经常性被称作“黑马”。如今的前三十强劲企业大多经历过这个阶段，万科、中海两家仍然领先的企业除外，恒大、融创、绿地、旭辉等等都经历过这个阶段。

不过这些企业以往的共性都是转入了一线城市，沦为主流。今年，却车祸地在浙江、江西等地经常出现了几匹黑马，令人刮目相看。实地考察了这几家公司，企图剖析他们的速长之道。

中梁的百亿田径与千亿马拉松 甘伴谁也没有曾想起，一家在2008年销售额才刚突破30亿的温州房企，用了短短8年，销售额快速增长10倍，在2016年乘势迈进中国房地产企业销售额名列前40。今年上半年的销售额约354.7亿元，超强去年全年业绩，全国名列跃居至第26位。在刷新如此佳绩后，中梁一鼓作气，再行在内部明确提出“双千亿”目标：到2021年，销售额和总资产皆多达千亿。又在7月底的半年度经营工作会议时，在内部明确提出2021年构建销售突破1400亿，资产管理规模突破3000亿。

没最猛，只有更加牙。变化的楼市，成熟期的人才，灵活性的机制，大大加剧的雄心，中国房地产市场正在进行一场新的群雄星海图谱。

似乎，中梁已入局。在土地市场，截至目前，中梁共取得土地80余幅，平均值3天拿一块地，为规模化快速增长打下基础。

中梁地产集团品牌之路8年10倍业绩的快速增长之道中梁地产在全国知名度并不低，但在亲眼炒房大起大落的温州，中梁意味著占到头把交椅。享有雄心壮志的中梁并不符合霸主地方的地位，而是把眼光敲向全国。2008年-2016年8年间，中梁扶摇直上。

08、09两年，中梁地产销售额皆多达30亿元，2010年超过50亿元，2013年以超强100亿元的销售额，占有温州总销售额的四成，2015年，中梁地产堪称以全年销售金额168亿元再创新高。2016年全年销售额337亿，首次挤身全国销售额名列前40。中梁今年1－6月份的销售额为354.7亿元，超强去年全年业绩，全国名列跃居至第26位。毫无疑问，地产黑马中梁正在全国化扩展的路上。

2016年，它以平均值5天拿一块地的速度夺下68块土地，斥资246亿元。今年拿地速度打破去年，截至目前，中梁共取得80余幅地块，平均值三天拿一块地，每周有四五十块土地请示集团。中梁的拿地布局基本上都是经过精心挑选出的强劲三线和坐落于热点城市圈的三四线城市，如上海周边的嘉兴、张家港；如南京的芜湖、合肥周边的六安，都离热点城市将近且且交通便利；再行如泰州、扬州、连云港等强三线城市，其经济实力不容极强。

2017年1~10月全国房地产企业拿地金额TOP50数据来源：CREI中指数据较慢扩展的中梁，仍然将战略布局在三四线城市，这是大同小异“闽系发展模式”完整路径的战略。区别于其他盲目布局三四线城市房企，中梁地产坚决“耕耘长三角、面向华东、电磁辐射全国“的发展战略，在持续深化全国化布局中，扩展了四川、河南、湖南、山东、湖北、云南、重庆等新的区域。中梁地产集团董事长杨剑回应：“如果布局一二线城市是翻逃，布局三四线城市是进宝马mini。

你进10辆大逃，我进50辆宝马mini，我还是大有机会。”似乎，中梁早已备好资粮，选好路径，大干慢上。中梁地产全国化布局千亿目标的勇气与底气中梁今年上半年354.7亿的销售额已超强去年全年，截至10月底，其销售额超过590.6亿，今年的销售目标早已提高至600亿。中梁地产助理总裁陈宏朝在6月举行的一次地产金融研讨会上透漏，中梁内部已明确提出了“双千亿”目标：到2021年，销售额和总资产皆多达千亿。

今年7月28日，中梁开会半年度经营工作会议时，在内部明确提出2021年构建销售突破1400亿，资产管理规模突破3000亿。中梁地产近年销售额曲线图2017年1-10月中国房地产企业销售TOP30来源：克而瑞千亿目标的明确提出，必须充足的勇气和底气。中梁明确提出的“仅有周期仅有结构”方针，目前集中于三四线市场，但在更高的规模拒绝下，中梁也计划在一二线城市关上布局。

另外，中梁“仅有周期仅有结构”的布局方针的终极目标，是构建规模快速增长，因此”强劲扩展、低周转、高杠杆“的”闽系房企发展体系”精髓也必需掌控。2016年平均5天拿地一块，2017年平均3天拿一块地的中梁速度，堪称将“强劲扩展”战略极致贯彻。

在三四线市场维持领先，低周转是绕行不出的关键词，中梁创建了自身的产品标准化体系，奠定了百达翡丽、劳力士和浪琴的三种产品模式，又研发出有劳力士模式下的香系、国系和御系三大产品线。产品线明晰，产品标准化给与中梁高周转基础承托，并且在2016年，中梁内部明确提出了4个月散户，5个月现金流回正，6个月资金第二次投放的“456”模式，“快进慢出有、小步快跑、较低开高回头”的运营模式，正是这些策略让中梁构建了较慢茁壮。中梁地产产品战略较慢拿地扩展意味著必须有强劲的资金反对，地方性房企在缺陷上市平台的融资渠道之下，融资成本必定比较较高。高杠杆使未上市的中梁地产在融资上另辟蹊径，资料表明，在过去的2015年，中梁地产先后和多家著名金融机构签定了战略合作协议，总计能获得最少200亿的资金反对。

此外，中梁首次公开发行2016年公司债券，筹措资金约13.5亿元人民币，在各地的分公司的项目中享有多家信托机构，同时，一批温州商人乃至政府辖下投资机构也在对中梁展开着反对。认清淋漓鲜血才是确实勇士大潮掉落，才告诉谁在裸泳，与众多闽系模式房企一样，中梁在急速扩展的同时，也被迫推崇其产品质量有可能带给的负面影响，以及地产周期、融资问题带给的偏移结果。中梁战略的明确提出，具有一定的保守性，目标有可能是基于拿地储备和潜在的销售面积增长速度估计的，但被迫否认地产行业周期性调整的风险仍然相当大。一方面要维持扩展的张力，一方面要维持对风险的警觉和抗衡能力。

这是中梁们新一代企业特别是在要注目的。在上一轮周期，现在的前20强劲都早已累积了充足的经验和教训。中梁在未来四年构建从百亿到千亿的步子有点大，但对这匹地产界公里／小时飞驰的黑马而言，脚步或许很难再行慢下来。

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